Piața imobiliară din România a intrat într-o etapă de schimbare profundă, iar semnalele nu mai vin doar din interiorul țării. Presa economică europeană începe să folosească explicit sintagma „spargerea bulei imobiliare” atunci când analizează evoluțiile din România, într-un context marcat de prăbușirea tranzacțiilor, acces tot mai dificil la credite și un val de taxe care urmează să intre în vigoare din 2026.
După ani de creșteri accelerate, piața dă semne clare de oboseală, iar datele oficiale confirmă ceea ce cumpărătorii și dezvoltatorii simt deja pe teren: cererea s-a retras, prudența domină, iar deciziile majore sunt amânate.
Tranzacții în picaj și cumpărători care dispar din piață
Una dintre cele mai clare dovezi ale schimbării de trend vine din datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. În noiembrie 2025 au fost înregistrate puțin peste 50.000 de tranzacții imobiliare la nivel național, un nivel considerabil mai mic față de lunile anterioare și față de aceeași perioadă din 2024.
Scăderea nu este una conjuncturală. Presa europeană notează un declin de aproape 19% al tranzacțiilor la nivel anual, o corecție severă pentru o piață obișnuită, până recent, cu volume ridicate și competiție intensă între cumpărători. România trece astfel de la o piață dominată de grabă și teamă de a nu pierde oportunități, la una în care cumpărătorii aleg să aștepte.
TVA-ul majorat, șocul care a frânat piața
Unul dintre factorii centrali evidențiați în analizele externe este majorarea TVA pentru locuințe de la 9% la 21%. Această modificare fiscală a schimbat radical calculele financiare pentru cumpărători, mai ales în segmentul locuințelor accesibile, acolo unde orice creștere de cost are un impact direct asupra deciziei finale.
Pentru mulți români aflați la prima achiziție, diferența de TVA a însemnat ieșirea completă din piață. Presa europeană descrie această măsură drept un „șoc fiscal” care a tăiat elanul unei piețe deja tensionate de dobânzi ridicate și inflație persistentă.
Paradoxul construcțiilor: se construiește mai mult, se vinde mai puțin
În mod paradoxal, în timp ce cererea se contractă, sectorul construcțiilor rezidențiale a continuat să crească. Datele arată o majorare de aproximativ 11% a lucrărilor rezidențiale, semn că proiectele începute în anii anteriori merg mai departe, chiar dacă piața nu le mai poate absorbi în același ritm.
Această discrepanță creează o presiune suplimentară asupra dezvoltatorilor, care se confruntă cu stocuri mai mari și cu un ritm de vânzare încetinit. Analizele europene subliniază că această combinație poate duce, în timp, la ajustări de preț sau la blocaje financiare pentru proiectele mai vulnerabile.
Bucureștiul rămâne lider, dar diferențele regionale se adâncesc
Capitala continuă să concentreze cele mai multe tranzacții, cu aproape 8.000 de imobile vândute într-o singură lună. Cu toate acestea, scăderile sunt vizibile și aici, iar contrastul cu alte județe devine tot mai accentuat.
În județe precum Teleorman sau Călărași, numărul tranzacțiilor a coborât la câteva zeci sau sute, semn că piața imobiliară începe să reflecte mai fidel dezechilibrele economice regionale. Presa europeană notează că această fragmentare este un indiciu clar al vulnerabilității structurale a pieței românești.
Creditele ipotecare, tot mai greu de obținut
Un alt semnal de alarmă vine din zona creditării. Numărul ipotecilor constituite a scăzut în noiembrie 2025 comparativ cu anul anterior, sugerând fie o cerere mai mică din partea populației, fie o atitudine mai precaută a băncilor.
În contextul incertitudinilor fiscale și economice, accesul la finanțare devine mai restrictiv, iar acest lucru accentuează blocajul din piață. Fără credit, cererea reală se subțiază rapid, iar presiunea se mută asupra dezvoltatorilor și vânzătorilor.
2026, anul taxelor-record pentru proprietari
Privind spre viitor, anul 2026 se conturează ca un punct critic. Curtea Constituțională a României a respins sesizările privind noile taxe, deschizând calea pentru majorări semnificative ale impozitelor pe locuințe, terenuri și autovehicule.
Noile formule de calcul vor crește baza impozabilă, iar în multe orașe mari impozitele locale ar putea fi cu 50% până la 80% mai mari. Pentru anumite tipuri de locuințe, creșterile pot ajunge chiar mai sus, potrivit estimărilor citate de presa europeană.
Eliminarea unor scutiri fiscale și schimbarea regulilor pentru clădirile valoroase adaugă un strat suplimentar de incertitudine, determinând mulți potențiali cumpărători să își amâne planurile.
Un nou echilibru, după ani de expansiune accelerată
Experții citați în analizele europene evită termenii alarmiști, dar vorbesc deschis despre o perioadă de recalibrare. După ani de creștere rapidă, piața imobiliară românească pare să intre într-o fază de ajustare naturală, în care cererea, oferta și prețurile caută un nou punct de echilibru.
Prognozele economice indică o creștere modestă a economiei României în 2026, ceea ce sugerează că revenirea pieței imobiliare va fi lentă și selectivă. Deciziile cumpărătorilor vor depinde tot mai mult de stabilitatea fiscală, de evoluția dobânzilor și de capacitatea pieței de a recâștiga încrederea pierdută.
