În multe orașe de top, raportul dintre prețul locuințelor și venitul mediu depășește limitele sustenabile. Analizăm problema cu date empirice, cauze și posibile soluții publice.
Prețuri astronomice vs veniturile muncitorilor
În marile metropole ale lumii – precum Londra, Paris, New York și Tokyo – prețurile locuințelor au crescut mult mai rapid decât veniturile medii în ultimii ani. În Londra, raportul între prețul mediu al unei locuințe și venitul mediu ajunge frecvent la 10–12 ani de salarii. În Paris, acest raport se situează între 8–10, iar în New York și Tokyo se atinge valori similare. Aceste niveluri depășesc clar pragul considerat sustenabil, situat de obicei în jurul valorii de 5 ani de venituri.
Situația în România: un contrast ascuns
În București și alte orașe mari din România, prețurile locuințelor au crescut vertiginos în ultimele două decenii. Cu toate acestea, raportul preț/venit încă se menține în jurul valorii de 5–7 ani de venituri medii, conform estimărilor pieței imobiliare. Chiar și așa, accesibilitatea locuințelor rămâne o provocare majoră pentru tinerii care nu au ajutor financiar din partea familiei.
De ce au explodat prețurile?
Lipsa construcțiilor noi: perioada lungă de criză economică a redus drastic investițiile în locuințe noi, iar volumetria rămâne sub cerere, generând scumpire.
Specula imobiliară: investitorii cumpără locuințe în scop speculativ, contribuind la creșterea artificială a cererii și a prețurilor.
Platformele de tip Airbnb: au redus parcursul apartamentelor către piața de închirieri pe termen lung, mărind presiunea psihologică asupra prețurilor din sectorul rezidențial.
Migrația urbană: mutarea rapidă către zonele metropolitane pune presiune pe piață, în vreme ce zonele rurale devin nelocuite.
Soluții testate în prezent în alte țări
Câteva modele de succes includ:
Sprijin public și construcții sociale: în Germania, Austria și Olanda, guvernele au construit masiv locuințe accesibile în parteneriat public-privat.
Reglementarea prețurilor chiriilor: în anumite orașe germane și americane există plafonare pentru limitarea creșterilor abrupte.
Impozitare anti-speculativă: unii legislatori aplică taxe pentru vânzările repetate în intervale scurte sau pentru dobândirea locuințelor în scop investițional.
Imaginea mare, pe scurt
Londra rămâne printre cele mai scumpe piețe din lumea dezvoltată: raportul „median price / median income” pentru Greater London este 9,1 (categoria „imposibil de accesibilă”, ≥9,0), conform raportului Demographia 2025 (date Q3 2024).
În paralel, ONS a notat că în 2024 cumpărarea unei locuințe medii în Londra echivala cu 14,1 ani de venit mediu al gospodăriei — indiciul că dinamica veniturilor nu ține pasul cu prețurile.Paris este cel mai scump oraș european ca preț pe metrul pătrat pentru locuințe noi: aprox. 14.900 €/mp, potrivit „Deloitte Property Index 2024”.
New York are un „median multiple” de 7,4 (încă „severely unaffordable”), sub Londra, dar tot dureros pentru clasa de mijloc.
Tokyo nu sare neapărat prin raport preț/venit, dar iese în evidență prin risc înalt de bulă: UBS 2024 plasează Tokyo chiar în topul orașelor cu risc (după Miami).
Toronto rămâne printre cele mai problematice piețe nord-americane: măsura RBC arată că 55,1% din venitul mediu pre-tax e necesar, la nivel național, pentru costurile de deținere (Q1 2025), cu Toronto în grupul cel mai tensionat; CMHC arată explicit rapoarte chirie/venit în creștere, Toronto fiind la coada accesibilității între piețele mari de închiriere.
Viena e „contra-exemplul” care funcționează: între 40% și ~60% dintre locuințe sunt sociale/subvenționate (220.000 unități deținute direct de oraș + locuințe ale asociațiilor „limited-profit”), ceea ce ține chiriile sub control și reduce presiunea pe piața privată. (Surse primare ale municipalității și analize recente).
România, în oglindă europeană
România rămâne printre cele mai ieftine țări la locuințe noi: 1.504 €/mp în 2023 (medie națională), potrivit Deloitte. Mai important, accesibilitatea s-a îmbunătățit: pentru o locuință standard de 70 mp sunt necesare ~5,9 salarii brute anuale (în scădere de la 6,3 în 2022).
Cluj-Napoca rămâne vârful de preț din țară: ~2.434 €/mp la apartamente noi (Deloitte 2024), adesea peste București. Datele locale arată oscilații lunare, dar nivelul rămâne ridicat (2.3–2.8 mii €/mp pe parcursul lui 2024).
Eurostat mai adaugă un detaliu: România are cea mai mare rată de posesie a locuinței din UE (~95% din populație trăiește în gospodării proprietare), dar și supraaglomerare ridicată (≈40,5% în 2022) — un paradox al calității spațiului de locuit.
Cum se măsoară „în buzunar” accesibilitatea
Există două familii de indicatori:
„Median multiple” (preț median / venit median al gospodăriei) – e rapid și comparabil global (Demographia). Exemple: Greater London 9,1, New York 7,4.
„Share of income” pentru costul de deținere (rate+taxe+utilități) – RBC pentru Canada: 55,1% la nivel național în Q1 2025; în marile piețe (Toronto, Vancouver) ponderea e și mai mare.
Cine se prăbușește și cine plutește
UK / Londra: ONS spune că doar top 10% dintre gospodării își mai permit o locuință medie. În restul țării, raportul e 8,6 ani venit pentru o casă medie; în Londra, 14,1 ani. Politicile de ofertă (greenbelts, controale urbanistice) și șocurile de dobândă explică o parte din „rupere”.
Franța / Paris: Prețul „pe metrul pătrat” împinge orașul pe podiumul european; totuși, riscul de bulă s-a temperat în 2024, potrivit UBS (scoruri în scădere pentru mai multe capitale europene, inclusiv Paris).
SUA / New York: Accesibilitatea e severă, dar mai bună decât pe Coasta de Vest (LA 11,2; SF 10,0; San Jose 12,1). New York e la 7,4 — rău, dar nu catastrofal în comparație.
Japonia / Tokyo: UBS vede risc de bulă ridicat în 2024. Context: costul banilor extrem de mic mult timp și un reviriment al cererii au ridicat evaluările, chiar dacă veniturile n-au zburat în tandem.
Canada / Toronto: RBC și CMHC surprind aceeași poveste: costuri mari raportate la venit și chirie/venit tot mai sus în piețele scumpe, în pofida unui mic respiro pe fondul tăierilor de dobândă. Pe linia de fond, CMHC estimează că oferta e mult sub ce ar trebui pentru a readuce accesibilitatea (necesar 430–480 mii de locuințe noi/an până în 2035 la nivel național).
Austria / Viena: „Modelul Viena” — stoc public uriaș (≈220.000 locuințe deținute de oraș) + asociații non-profit finanțate ieftin + eligibilitate largă — produce chirii cu ~30% sub piața privată și amortizează șocurile. E rar, dar funcționează.
Unde se strânge lanțul în România
Prețuri vs. venituri: la nivel național, tabloul arată mai bine decât în multe țări vestice (5,9 salarii brute pentru 70 mp), dar disparitățile regionale sunt mari. Cluj „joacă” la prețuri comparabile cu capitale secundare din Vest la mp pe segmentul nou.
Structura pieței: rata mare de proprietari (95%) lasă puțin stoc de închiriat și puține instrumente de politică pentru a răspunde rapid cererii (de ex., chirii reglementate la scară largă ca la Viena).
Calitate spațiu locuit: problema supraaglomerării (≈40,5%) arată că „accesibil” nu înseamnă neapărat „adecvat”. Aici, fondul vechi și veniturile modeste apasă.
