CITR, administratorul judiciar al Nordis Management SRL, a descoperit peste 200 de promisiuni de vânzare-cumpărare fără obiect în proiectul Nordis Mamaia Wave. Analiza arată vânzări multiple pentru aceeași unitate, recompartimentări ulterioare și modificări de destinație, în contextul anchetei DIICOT.
Situația descoperită de administratorul judiciar
Proiectul Nordis Mamaia Wave, dezvoltat de societatea Nordis Management SRL, aflată în insolvență și vizată de o anchetă DIICOT, este analizat în detaliu de administratorul judiciar CITR. În urma verificărilor, au fost identificate peste 200 de promisiuni de vânzare-cumpărare fără obiect, semn că situația juridică a proiectului este mult mai complicată decât părea inițial.
CITR a evaluat întregul ansamblu pentru a stabili statutul juridic al fiecărei unități locative. Concluziile sunt împărțite pe trei categorii principale și arată diferențe majore între ceea ce au contractat clienții și ceea ce există în prezent în patrimoniul dezvoltatorului.
Potrivit analizei, compania a încheiat în total 1.408 convenții cu clienții proiectului. Dintre acestea, mai mult de jumătate au produs efecte, însă o parte importantă ridică probleme juridice și documentare.
Unități deja vândute către terți
Cea mai mare categorie identificată de CITR este cea a unităților care nu se mai află în patrimoniul societății. Este vorba despre 709 unități pentru care dreptul de proprietate a fost deja transferat către terți sau către promitenții cumpărători inițiali.
Transferurile s-au realizat prin contracte de vânzare-cumpărare obișnuite, prin executări silite sau în baza unor hotărâri judecătorești definitive. Acest lucru înseamnă că aceste imobile nu mai intră în masa disponibilă în procedura de insolvență, iar CITR le consideră ieșite definitiv din patrimoniul societății.
Unități pentru care promisiunile pot fi executate
Pentru 441 de unități, administratorul judiciar a constatat că nu există neconcordanțe documentare. Acestea sunt, cel puțin pe hârtie, unități pentru care se poate demara procedura de executare a promisiunilor de vânzare-cumpărare.
CITR precizează că, în cadrul procedurii de insolvență și în baza articolului 131 din Legea insolvenței, promitenții cumpărători pot solicita acest lucru pentru a obține transferul dreptului de proprietate. Fiecare caz va fi analizat individual, iar executarea se va face numai după verificarea completă a documentelor aferente fiecărei unități.
Aceasta este zona în care proiectul are șanse să fie regularizat juridic, în funcție de situația financiară a societății și de evoluția procedurii.
Peste 200 de promisiuni fără obiect. Cum au apărut problemele
Categoria cea mai problematică este cea a celor 212 unități pentru care promisiunile nu mai au obiect. CITR explică faptul că aceste unități au fost fie valorificate către terți, fie recompartimentate, fie transformate astfel încât forma lor actuală nu mai corespunde promisiunilor inițiale.
În urma verificărilor, CITR a constatat trei tipuri de situații.
Vânzări multiple pentru aceeași unitate
În primul rând, au fost identificate situații în care aceeași unitate locativă a fost promisă mai multor persoane, în mod simultan sau succesiv. Analiza prezintă trei exemple relevante:
Un apartament promis persoanei A a fost vândut ulterior persoanei B.
Alt apartament, promis întâi persoanei A și apoi persoanei B, a ajuns în final să fie vândut persoanei C.
Există cazuri în care apartamentul promis persoanei A și apoi persoanei B a rămas totuși în patrimoniul companiei, fără ca vreunul dintre promitenți să fie pus în posesie.
Aceste situații arată lipsa unei gestionări coerente a vânzărilor și ridică suspiciuni asupra modului în care dezvoltatorul a operat promisiunile contractuale.
Recompartimentări realizate ulterior promisiunilor
O a doua categorie de probleme identificată de CITR se referă la recompartimentări care au alterat complet unitatea promisă inițial cumpărătorilor.
Un apartament cu două camere promis unei persoane a fost ulterior împărțit în două garsoniere. În final, niciunul dintre cumpărătorii inițiali nu a intrat în posesia imobilului promis, deoarece forma inițială a dispărut. În unele cazuri, una dintre garsoniere a fost vândută altei persoane, iar cealaltă a rămas în patrimoniul companiei.
Această practică complică dramatic situația juridică, pentru că promisiunea inițială nu mai poate fi executată în forma convenită.
Schimbarea destinației unităților
A treia situație semnalată este cea a schimbării destinației unor unități. Spre exemplu, o garsonieră promisă unei persoane a fost transformată în birou, astfel încât unitatea locativă efectiv a dispărut din structura inițială a proiectului.
În aceste cazuri, CITR susține că ar putea fi atribuite unități echivalente, dar numai dacă promitentul cumpărător își dă acordul.
Efectele pentru investitori și pentru procedura de insolvență
Problemele descoperite de CITR explică de ce proiectul Nordis Mamaia Wave este în centrul investigațiilor DIICOT și de ce situația clienților este atât de incertă. Multiplicarea promisiunilor, recompartimentările ulterioare și schimbările de destinație afectează drepturile cumpărătorilor și pun în pericol recuperarea investițiilor.
Pentru cei 441 de cumpărători ale căror unități nu prezintă neconcordanțe documentare, procedura de insolvență poate aduce o soluție relativ clară, în funcție de capacitatea societății de a duce la îndeplinire obligațiile contractuale.
Pentru cei aflați în situațiile fără obiect, soluțiile sunt limitate. Fie se poate obține o unitate echivalentă, dacă există disponibilitate și dacă documentele permit, fie cumpărătorii vor trebui să își recupereze creanțele în cadrul procedurii de insolvență – scenariu mai dificil și dependent de valoarea recuperabilă a patrimoniului societății.
