Dobânzile practicabile la credite imobiliare s‑au schimbat radical în România. De la indicele ROBOR ridicat la dobânzi moderate şi apoi la creşteri exponentiale pentru indicele IRCC, puterea de cumpărare a locuinţelor şi eligibilitatea au avut de suferit. Iată cum s‑au schimbat regulile jocului pentru cei care visau o casă.
Evoluţia indicilor de referinţă pentru credite
În urmă cu aproximativ un deceniu, dobânzile la creditele în lei erau relativ scăzute şi predictable, ceea ce permitea multora să acceseze ipoteci. Unul dintre indicii‑cheie era ROBOR, calculat zilnic de Banca Naţională a României (BNR) şi folosit pentru majoritatea creditelor în lei.
În 2019‑2020, de exemplu, ROBOR la 3 luni se situa la valori adesea sub 3 %.
Ulterior, începând cu anul 2022, odată cu creşterea dobânzii‑cheie şi inflaţiei din România, ROBOR a început să urce rapid. De exemplu, pentru 20 decembrie 2022, ROBOR la 3 luni era aproape 7,63 %.
În paralel, începând cu 2019 a fost introdus indicele IRCC (Indicele de Referinţă pentru Creditele Consumatorilor) pentru creditele în lei, cu scopul de a oferi un standard mai stabil şi transparent faţă de ROBOR.
Valoarea IRCC a crescut de la aproximativ 1‑2% în anul 2021 la aproximativ 5,99% în cel de‑al patrulea trimestru al anului 2024.
Situaţia din 2025 arată că IRCC a urcat până la 6,06% pentru trimestrul 2025T2.
Ceea ce rezultă e clar: generarea de noi credite cu dobânzi reduse a devenit mult mai dificilă, rata dobânzilor variabile fiind semnificativ mai mare decât acum câţiva ani.
Puterea de cumpărare şi ce înseamnă pentru cei care vor casă
Ceea ce nu spun mereu datele despre indici este efectul asupra oamenilor. Pentru o familie tânără care în 2015 ar fi putut să acceseze un credit pentru un apartament cu două camere în oraşul mare, rata lunară era relativ mică, avansul acceptabil, iar veniturile suficiente.
În 2025, aceeaşi familie se confruntă cu termeni mult mai duri: dobânzi variabile mai mari, avansuri mai ridicate, venituri care nu au ţinut pasul cu creşterea preţurilor locuinţelor şi creşterea costului vieţii.
Datele unei cercetări realizate de IPSOS arată că doar 6% dintre români intenţionau, în 2023, să acceseze un credit imobiliar pentru achiziţia unei locuinţe.
Practic, majoritatea românilor a devenit reticentă faţă de împrumuturi mari. În paralel, criteriile de eligibilitate s‑au înăsprit: băncile solicită venituri mai mari, avansuri de regulă de 15‑25% pentru creditele în lei.
Astfel, pentru mulţi a apărut fenomenul „generaţiei chiriaşilor”: persoane care ar putea să fie eligibile dacă dobânzile ar fi fost relativ mici, dar care astăzi nu reuşesc să intre în piaţă sau preferă chiria pentru a nu risca o rată lunară prea mare.
Credite vechi, credite noi – cine e avantajat şi cine nu
Cei care au contractat credite când ROBOR era mic, în primul rând înainte de 2021 sau începutul anului 2022, se bucură acum de o rată mai mică. Însă cei care au contractat sau intenţionează să contracteze un credit în 2025 au o cifră de referinţă mult mai ridicată.
Exemplu concret: dacă o rată era calculată în 2020 pe baza unui ROBOR de ~2%, în 2025, aceeaşi sumă de bază s‑ar putea traduce în rată lunară cu 3‑4 puncte procentuale mai mare, doar din creşterea indicelui.
Adaptarea la noile condiţii a dus la o schimbare de paradigmă: creditabilitatea nu mai e doar despre venituri, ci despre puterea de plată într‑un scenariu cu dobânzi mult mai mari.
Obstacolele actuale şi ce perspective există
Dobânzile ridicate sunt doar o parte a problemelor. Avansurile au crescut, iar criteriile de eligibilitate sunt mai stricte: scoringul de credit, istoricul de creditare, stabilitatea veniturilor, calitatea jobului.
În plus, inflaţia, creşterea preţurilor materialelor de construcţii şi competitivitatea pieţei imobiliare fac ca preţurile locuinţelor să fie mai mari decât acum câţiva ani, în paralel cu o accesibilitate redusă.
Deşi indicele IRCC a evoluat mai lent decât ROBOR la început, în 2024‑2025 diferenţa s‑a redus şi se preconizează că va rămâne ridicat.
Pentru cei ce vor să acceseze un credit, strategia poate fi schimbarea către dobândă fixă (unde este disponibilă), acumularea unui avans mai mare, alegerea unui imobil din zona cu costuri mai reduse sau o perioadă de creditare mai lungă.
Şi totuşi, perspectiva principală pentru credite nou‑accesate este una mai pesimistă decât acum 5‑10 ani.
Ce înseamnă pentru “generaţia chiriaşilor”
Persoanele aflate la începutul carierei, care au venituri medii, s‑au confruntat cu realitatea că în 2025 condiţiile sunt mult mai exigente decât în 2015‑2020.
Avansul mai mare, dobânda mai ridicată, riscul unei rate crescute fac ca achiziţia să pară nepotrivită: astfel, mulţi aleg în continuare să închirieze, să aştepte o reducere a ratei sau o flexibilizare legislaţiei.
Această tranziţie de la “posibilitate de achiziţie” către “posibilitate de locuire în chirie” are implicaţii sociale: mobilitatea redusă, vulnerabilitatea la creşterea chiriilor, lipsa acumulării de capital prin proprietate.
