Tot mai mulți proprietari aleg să își închirieze locuințele fără a încheia un contract înregistrat la ANAF, considerând că astfel evită birocrația și plata taxelor. La prima vedere, soluția pare convenabilă. În realitate, riscurile sunt semnificative, atât din perspectivă fiscală, cât și juridică.
Mai mulți avocați au explicat ce consecințe pot apărea în cazul în care veniturile din chirii nu sunt declarate și contractul nu este înregistrat conform legii.
Avocata Elena Grecu avertizează că amenzile pot fi însoțite de recalculări și penalități
Avocata Elena Grecu atrage atenția că închirierea unei locuințe fără contract declarat la ANAF poate aduce proprietarilor amenzi contravenționale cuprinse între 500 și 1.000 de lei. Însă sancțiunea nu se oprește aici.
„Pe lângă amenzile contravenționale de mai sus, nedeclararea veniturilor poate duce la recalcularea taxelor (impozit 10% + CASS, după caz), plus penalități și dobânzi.
Dar cel mai mare risc îl constituie faptul că proprietarul poate fi acuzat de evaziune fiscală. Astfel, neînregistrarea contractului și nedeclararea veniturilor constituie evaziune fiscală, pedepsită cu închisoare de la 2 la 8 ani sau amendă penală, în funcție de prejudiciu.
Din perspectiva relației proprietar-chiriaș, lipsa unui contract clar și înregistrat îngreunează probarea chiriei, a garanției și a obligațiilor asumate, poate prelungi procedura de evacuare și crește semnificativ riscul de litigii”, a declarat avocata, potrivit Adevărul.ro.
Declarația indică faptul că „economia” realizată prin evitarea taxelor poate genera, în timp, costuri mult mai mari.
Avocatul Alexandru Alexandrescu explică faptul că lipsa contractului elimină avantajul titlului executoriu
Un alt risc major ține de recuperarea sumelor restante și de evacuarea chiriașului în caz de neplată. Avocatul Alexandru Alexandrescu subliniază că un contract înregistrat oferă un avantaj esențial.
„Fără contract înregistrat la autoritățile fiscale, proprietarul pierde avantajul titlului executoriu”, a declarat Alexandru Alexandrescu.
Titlul executoriu permite punerea în executare directă a obligațiilor asumate, fără a fi necesară o procedură lungă de dovedire a raportului contractual.
În lipsa acestuia, recuperarea chiriei restante devine mai dificilă, iar evacuarea poate întârzia considerabil.
„Cu alte cuvinte, „economia” inițială se transformă rapid într-un cost mare când apare prima problemă pentru ambele părți”, a spus Alexandrescu.
Avocatul Dumitru Lazăr afirmă că lipsa contractului se întoarce cel mai dur împotriva proprietarului
Avocatul Dumitru Lazăr atrage atenția că, în practică, absența contractului afectează în special proprietarul.
„Absența contractului se întoarce cel mai dur împotriva proprietarului”.
Acesta explică faptul că, fără un contract scris și înregistrat, nu există titlu executoriu, iar evacuarea rapidă nu este posibilă.
„Fără un contract scris înregistrat, nu există titlu executoriu, deci evacuarea rapidă nu este posibilă. Proprietarul rămâne cu o singură cale: instanța de judecată. Concret, va trebui să formuleze o acțiune în evacuare, în care va proba existența raportului locativ prin orice mijloc de probă admis de lege: martori, mesaje, chitanțe, extrase bancare. Procedura este mai rapidă decât un litigiu civil obișnuit, dar durează în continuare luni de zile, nu zile. Instanțele admit din ce în ce mai des probele digitale (capturi de ecran, istoric bancar) pentru dovedirea raportului locativ verbal, dar asta nu scurtează procedura, ci doar crește șansele de câștig”, a spus avocatul.
Această explicație evidențiază faptul că lipsa formalizării contractului nu înseamnă lipsa unei relații juridice, ci doar complicarea probării acesteia.
Relația verbală poate fi recunoscută de instanță, dar procedura devine mai lungă
Chiar și în absența unui contract scris, instanțele pot recunoaște existența unei relații locative dacă există dovezi precum transferuri bancare, mesaje, conversații sau martori.
În multe sisteme juridice europene, simpla dovadă a locuirii și a plății regulate a chiriei poate genera drepturi și obligații pentru ambele părți.
Aceasta înseamnă că proprietarul nu este „protejat” prin lipsa unui contract. Dimpotrivă, se expune unei proceduri mai complexe.
În locul unei executări rapide, se ajunge la un proces care poate dura luni de zile.
Riscul fiscal poate depăși amenda contravențională
Din punct de vedere fiscal, neînregistrarea contractului și nedeclararea veniturilor pot duce la recalcularea obligațiilor fiscale.
Impozitul pe venit este de 10%, iar în anumite situații se poate aplica și contribuția la sănătate. Dacă ANAF constată existența unor venituri nedeclarate, pot fi aplicate penalități și dobânzi.
În cazurile în care prejudiciul este considerat semnificativ, situația poate fi încadrată la evaziune fiscală, faptă sancționată penal.
Prin urmare, avantajul financiar pe termen scurt poate genera consecințe juridice serioase pe termen lung.
