În Germania, una dintre cele mai dezvoltate economii ale Europei, accesul la locuințe în marile orașe a devenit aproape imposibil pentru numeroase familii. Chiar și pentru cele cu venituri considerate mari, achiziționarea sau închirierea unui apartament în orașe precum Koln sau Frankfurt a devenit un efort financiar major. Prețurile imobilelor au atins niveluri record. Ceea ce a determinat o migrație masivă către localități mai mici din apropierea orașelor mari.
Una dintre familiile intervievate de presa din Germania a relatat că, deși veniturile lunare sunt consistente, prețurile imobilelor din Koln sunt atât de ridicate încât o locuință proprie a devenit un vis imposibil. În acest context, numeroși germani se văd nevoiți să se mute în comune rurale. Costurile locuințelor sunt considerabil mai reduse.
Investițiile în locuințele noi din Germania nu țin pasul cu cererea
Un factor-cheie al crizei este dezechilibrul dintre cererea ridicată și oferta limitată de locuințe noi. În ciuda promisiunilor politice, construcția de noi unități locative nu a atins țintele stabilite. În perioada precedentă, guvernele au propus anual realizarea a 400.000 de locuințe noi. Cu toate acestea, obiectivul nu a fost îndeplinit. Acest aspect a amplificat presiunea pe piața imobiliară.
Lipsa unor măsuri administrative eficiente contribuie, de asemenea, la agravarea situației. Un caz elocvent prezentat în articol se referă la transformarea unui restaurant în trei apartamente. Procesul a fost blocat timp de trei ani de proceduri birocratice.
Promisiunile noului guvern din Germania
Guvernul federal german, condus în prezent de o coaliție conservatoare sub conducerea lui Friedrich Merz, a anunțat o serie de măsuri pentru a contracara criza locuințelor. Noul executiv intenționează să relaxeze normele de construcție. Dar și să accelereze procedurile administrative pentru aprobarea noilor proiecte imobiliare.
Obiectivul principal rămâne același: construirea a 400.000 de locuințe pe an. Se pune accent pe apartamente accesibile pentru populația activă. Reprezentanții guvernului german au declarat că reducerea birocrației este esențială pentru atragerea investitorilor în domeniul construcțiilor și pentru echilibrarea pieței imobiliare.
Germania nu este un caz izolat. Criza locuințelor afectează întreaga Europă
Situația din Germania reflectă o tendință generală la nivelul Uniunii Europene. Datele furnizate de Eurostat arată că, între 2015 și 2023, prețurile locuințelor din UE au crescut în medie cu 48%. În unele state membre, precum Ungaria, Estonia sau Lituania, creșterile au fost chiar mai spectaculoase. Au depășit 100%.
Un raport publicat de Eurostat în 2024 arată că Estonia a înregistrat o creștere de 192% a prețurilor locuințelor între 2010 și 2022. Îîn timp ce în Ungaria nivelul a crescut cu peste 160%. Aceste date reflectă o presiune constantă asupra pieței imobiliare din regiune, pe fondul cererii în creștere și al ofertei insuficiente.
Costurile locuințelor pun presiune pe bugetele familiilor
În Germania, aproximativ 20% din gospodării cheltuiesc peste 40% din venitul lunar pe chirie, potrivit unui raport OECD. Acest prag este considerat de experți un indicator de suprasolicitare financiară. Astfel, tot mai multe familii sunt forțate să facă economii semnificative în alte domenii, precum sănătate, educație sau recreere.
Orașele mari precum Berlin, München, Frankfurt sau Hamburg se confruntă cu o presiune imensă. Pe lângă cererea venită din partea populației locale, aceste orașe atrag și numeroși migranți economici și expați. Aceștia amplifică și mai mult competiția pentru locuințe.
Soluții posibile: investiții și reglementări clare
Experții în urbanism și dezvoltare sustenabilă susțin că soluția pe termen lung implică investiții publice semnificative în infrastructura locativă. Totodată, este necesară o reformă profundă a cadrului legislativ privind planificarea urbană. În Germania, autorizațiile de construire pot dura ani întregi. Acest aspect descurajează investitorii privați.
Pe de altă parte, se discută tot mai des despre reglementarea pieței de închirieri pe termen scurt. În special a platformelor precum Airbnb, care reduc numărul locuințelor disponibile pentru închiriere tradițională.
Efectele asupra dezvoltării regionale
Migrarea populației din marile orașe către zonele rurale sau periferice determină schimbări importante în dinamica demografică și economică. Localitățile mici cunosc o dezvoltare accelerată. Însă în lipsa unor investiții coerente în infrastructură, acestea riscă să devină la rândul lor aglomerate. Dar și insuficient pregătite pentru creșterea populației.
Totodată, fenomenul creează un decalaj între zonele urbane și rurale, ceea ce afectează echilibrul regional și accesul egal la servicii publice, educație și locuri de muncă.
România se confruntă cu o dinamică similară: prețuri tot mai mari și cerere ridicată
Și în România, piața imobiliară a înregistrat în ultimii ani creșteri constante ale prețurilor, în special în marile orașe precum București, Cluj-Napoca, Timișoara sau Brașov.
Potrivit datelor prezentate de Institutul Național de Statistică (INS), prețul mediu pe metru pătrat pentru apartamente a crescut cu peste 40% între 2019 și 2024, cu vârfuri de peste 60% în Cluj.
Un studiu realizat de Imobiliare.ro în 2024 arată că în București, prețul mediu pe metru pătrat a depășit 1.700 de euro, iar în Cluj-Napoca s-a apropiat de pragul de 2.500 de euro, cele mai ridicate niveluri din țară. Cererea continuă să fie alimentată de migrarea populației din mediul rural către centrele universitare și economice, dar și de interesul investitorilor pentru segmentul rezidențial nou.
În paralel, costurile de construcție au crescut semnificativ din cauza scumpirii materialelor, a manoperei și a taxelor locale. În aceste condiții, și chiriile au înregistrat un trend ascendent. În București, chiria pentru un apartament cu două camere în zonele centrale și semicentrale a depășit în 2025 valoarea de 600–700 de euro/lună, iar în Cluj, în unele zone, poate ajunge și la 800 de euro/lună.
România, în topul statelor cu procent mare de locuire în proprietate
În contrast cu Germania, unde în jur de 50% din populație locuiește cu chirie, în România peste 95% dintre cetățeni locuiesc în locuințe proprietate personală, conform datelor Eurostat. Totuși, acest indicator nu reflectă în totalitate realitatea economică: multe dintre aceste locuințe sunt vechi, supraaglomerate sau neadaptate nevoilor actuale.
Conform unui studiu realizat de Habitat for Humanity România, peste 35% dintre gospodăriile din țară se confruntă cu forme de privare locativă: locuințe fără acces la utilități, construcții degradate sau spații insuficiente pentru numărul de membri ai familiei.
