Atunci când planifici să cumperi sau să vinzi o locuință, stabilirea clară a pașilor legali te poate scuti de multe griji și neînțelegeri. Probabil ai întâlnit termenul „promisiune de vânzare-cumpărare” sau „antecontract” și te-ai întrebat la ce folosește sau dacă ai nevoie de el. În acest articol vei descoperi ce presupune această promisiune, în ce situații ar trebui să o folosești și ce detalii să urmărești pentru o tranzacție sigură și corectă. Află totul despre promisiunea de vânzare-cumpărare!
Ce înseamnă promisiunea de vânzare-cumpărare?
Promisiunea de vânzare-cumpărare reprezintă un acord scris, prin care un vânzător și un cumpărător se angajează să încheie peste o anumită perioadă contractul final pentru transferul unui imobil sau a altui bun. Practic, acest document rezervă oficial locuința sau terenul, fixând prețul și principalele condiții ale tranzacției, fără a schimba proprietarul în acel moment.
Prin semnarea unei astfel de promisiuni, ambele părți își asumă angajamente clare și pot planifica în siguranță următorii pași. De exemplu, dacă găsești un apartament pe care îl dorești, dar încă nu ai confirmarea băncii pentru credit, poți folosi această promisiune pentru a bloca imobilul până primești acordul de finanțare. Astfel, vânzătorul nu poate retrage oferta sau schimba condițiile fără acordul tău, iar tu nu pierzi timpul și costurile implicate cu o tranzacție incertă.
Tipuri de promisiuni de vânzare-cumpărare
Sistemul legal distinge între două tipuri principale de promisiuni, în funcție de implicarea părților. Iată care sunt acestea!
1. Promisiunea unilaterală
Doar una dintre părți își asumă o obligație fermă, de regulă vânzătorul. Vânzătorul promite să păstreze oferta valabilă o perioadă, iar cumpărătorul decide dacă acceptă sau nu, în acest interval. Acest tip de promisiune se folosește, de exemplu, când găsești o locuință interesantă, dar ai nevoie de câteva zile pentru a compara alte opțiuni ori să te consulți cu familia – în acest timp, vânzătorul nu are voie să vândă altcuiva.
2. Promisiunea bilaterală
Aici, ambele părți se obligă să finalizeze tranzacția, respectând condițiile stabilite. Acest tip de antecontract oferă siguranță cumpărătorului că vânzătorul nu va schimba decizia, dar și vânzătorului că viitorul cumpărător nu renunță fără un motiv serios. În practică, promisiunea bilaterală se folosește cel mai des, mai ales când ambele părți au hotărât detaliile și doresc certitudine până la semnarea contractului final.
Ce trebuie să conțină o promisiune de vânzare-cumpărare?
Ca să funcționeze ca un scut legal, promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie să includă câteva date concrete.
Identificarea clară a imobilului: specifică adresa, numărul cadastral și, dacă există, compartimentarea sau utilitățile incluse.
Prețul agreat și modalitatea de plată: menționează dacă plata se va face integral, parțial, cu avans sau credit bancar.
Termenul de semnare al contractului final: stabilește data limită până la care va avea loc transferul oficial de proprietate.
Obligațiile și drepturile fiecărei părți: precizează cine suportă cheltuielile notariale, ce documente trebuie aduse și cine răspunde pentru eventuale probleme.
Clauze suplimentare: se pot adăuga penalități în cazul nerespectării promisiunii, condiții de anulare, condiții suspensive (de exemplu, obținerea unui aviz sau a unui credit).
Actele anexate: pot include copii după titlul de proprietate, extrasul de carte funciară și documentația cadastrală.
Cum se încheie promisiunea de vânzare-cumpărare?
Procesul presupune pași clari, iar pregătirea atentă a actelor scurtează totul.
1. Pregătește documentele necesare:
Cartea de identitate a părților
Actul de proprietate al imobilului
Extras de carte funciară la zi
Documentația cadastrală
Procura specială (dacă acționezi printr-un reprezentant)
Certificat de moștenitor (dacă este cazul)
2. Alege un notar: Majoritatea promisiunilor cu privire la tranzacții imobiliare se încheie în formă autentică, la biroul notarului. Acesta verifică actele, identitatea părților și dreptul de proprietate asupra imobilului.
3. Semnează contractul și achită avansul: În funcție de ce ai negociat, vei depune un avans la semnare, cu mențiunea clară a termenului final și a modalității de restituire în caz de retragere nejustificată.
4. Achită taxele și onorariul notarial: Acestea variază în funcție de valoarea proprietății și de complexitatea tranzacției.
Drepturile și responsabilitățile părților
Din momentul semnării promisiunii, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul dobândesc drepturi clare, dar și anumite obligații. Iată principalele aspecte!
Drepturile cumpărătorului
Poți cere semnarea la notar a contractului final la data stabilită.
Beneficiezi de rezervarea imobilului până la termenul fixat, fără să riști pierderea lui în favoarea altcuiva.
Ai libertatea să folosești timpul avut la dispoziție pentru a obține finanțare, acte sau pentru planuri de amenajare.
Drepturile vânzătorului
Primește avansul ca garanție a intenției ferme de cumpărare.
Are siguranța că imobilul nu va rămâne „blocat” pe piață dacă cumpărătorul renunță fără motive serioase (avansul poate rămâne vânzătorului, dacă așa s-a stabilit).
Obligațiile fiecărei părți
Respectă termenele din promisiune, inclusiv depunerea actelor și prezentarea la notar la data semnării contractului final.
Achită sumele stabilite în document, la termenele agreate.
Dacă una dintre părți nu își respectă angajamentele, cealaltă poate solicita restituirea avansului sau plata unor despăgubiri.
Ce se întâmplă dacă una dintre părți nu respectă promisiunea?
Din diverse motive, uneori promisiunea de vânzare-cumpărare nu se finalizează. Dacă una dintre părți refuză semnarea contractului final fără a invoca motive acceptate prin antecontract, poți recurge la:
Solicitarea de daune-interese: Partea care a suferit o pierdere materială poate cere despăgubiri pentru acoperirea prejudiciului.
Acționarea în instanță pentru finalizarea tranzacției: În anumite condiții, instanța poate obliga partea restantă să semneze contractul sau să recunoască dreptul de proprietate.
Termene legale: Pentru cererea forțării semnării actului final, ai la dispoziție 6 luni. Dacă vrei să ceri daune sau rezoluțiunea promisiunii, termenul general este de 3 ani de la apariția problemei.
Când ai nevoie de promisiunea de vânzare-cumpărare?
Sunt câteva situații clare în care promisiunea vine ca o soluție practică și utilă, atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător. Iată principalele exemple!
Când procesul de obținere a creditului durează câteva săptămâni și vrei să „rezervi” locuința fără riscuri.
Dacă vânzătorul nu deține toate actele sau așteaptă eliberarea anumitor documente (de exemplu, documentație cadastrală).
În cazuri de negocieri sau tranzacții cu termene de predare viitoare.
Dacă pregătești lucrări de renovare sau personalizare imediat după achiziție și vrei să ai garanția că nu pierzi imobilul între timp.
Promisiunea de vânzare-cumpărare acționează ca o garanție pentru ambele părți implicate în tranzacțiile imobiliare. Îți oferă stabilitate, claritate și timp pentru a realiza toate demersurile necesare, fie că ești la prima ta achiziție sau investești într-o schimbare majoră. Documentează-te atent, stabilește așteptări realiste și consultă specialiști atunci când planifici achiziția sau vânzarea propriei locuințe!
