Fondul Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI), divizia imobiliară a gigantului bancar american, a început procesul de prezentare a clădirii America House din Piața Victoriei către potențiali cumpărători de pe piața locală și internațională. Conform informațiilor din piață, fondul analizează posibilitatea vânzării, însă nu a intrat încă într-un angajament ferm.
America House este singura proprietate deținută de MSREI în România, iar interesul generat se datorează atât amplasării centrale, cât și mixului de chiriași și valorii istorice a clădirii pe segmentul office. Surse citate de Profit.ro arată că Morgan Stanley urmărește un preț de aproximativ 100 de milioane de euro, ceea ce ar plasa tranzacția între cele mai mari din România din ultimii ani.
Dacă prețul solicitat se confirmă, America House devine a doua cea mai importantă tranzacție programată pe piața de birouri, după vânzarea One Tower, evaluată la 114 milioane de euro. Cererea reflectă poziția strategică a imobilului, dar și randamentul potențial de circa 8%.
Investiția inițială și parcursul clădirii sub administrarea MSREI
Morgan Stanley a intrat pe piața imobiliară din România în 2019, când a cumpărat America House la un preț estimat la 77 de milioane de euro. Tranzacția a fost realizată împreună cu un grup de investitori israelieni reprezentați de David Hay, fost director al AFI Europe România.
Pachetul de achiziție a inclus și Promenada Mall din centrul orașului Brăila, vândut ulterior către grupul ungar Indotek pentru 43 de milioane de euro. America House a rămas, astfel, principalul activ al MSREI în România.
În 2022, fondul a finalizat o investiție de aproximativ 10 milioane de euro în modernizarea clădirii. Lucrările au vizat optimizarea spațiilor interioare, eficientizarea consumului energetic și actualizarea facilităților. La momentul renovării, imobilul avea deja o vechime de 18 ani și se număra printre clădirile reprezentative din zona Pieței Victoriei.
America House dispune de circa 24.500 mp de birouri și 3.300 mp de spații comerciale la parter, ceea ce o plasează între clădirile de referință ale centrului de afaceri al Capitalei.
Chiriași importanți și venituri stabile
Printre companiile care ocupă spații în America House se numără instituții și corporații de renume: Intesa Sanpaolo Bank, Bursa de Valori București, TMF Group, Mastercard, Cisco și casa de avocatură Țuca Zbârcea & Asociații.
Conform datelor prezentate în piață, clădirea a generat anul trecut venituri din chirii de aproximativ 8 milioane de euro, în creștere față de cele 7,3 milioane de euro înregistrate înainte de achiziția din 2019. Evoluția reflectă stabilitatea mixului de chiriași și maturitatea pieței office din centrul orașului.
În același timp, o potențială tranzacție ar avea loc într-un context în care yield-urile pe segmentul office se situează în jurul valorii de 7,25%, potrivit rapoartelor de piață. Prețul cerut de Morgan Stanley, care corespunde unui randament estimat la 8%, este considerat competitiv pentru investitorii interesați de active de clasă A.
Posibile dificultăți în negociere
Deși interesul pentru America House este ridicat, procesul de vânzare se poate lovi de o dificultate majoră: expirarea contractului de închiriere al Intesa Sanpaolo Bank, unul dintre principalii chiriași, care ocupă aproximativ 3.300 mp, adică în jur de 13% din suprafața totală de birouri.
Potrivit surselor Profit.ro, banca analizează mutarea sediului central în clădirea One Victoriei Plaza, amplasată în imediata vecinătate. One Victoriei Plaza este sediul central First Bank, iar instituția este în proces de fuziune cu Intesa Sanpaolo.
Dacă banca decide relocarea, potențialul cumpărător va trebui să gestioneze un grad de neocupare crescut, ceea ce poate afecta fluxul de venituri și capacitatea investițională a clădirii. În tranzacțiile office, chiriașii-ancoră joacă un rol crucial în evaluarea riscurilor.
Chiar și în acest scenariu, clădirea rămâne atractivă, însă perioada de negociere și due diligence ar putea fi mai lungă decât în alte tranzacții similare.
Poziția Morgan Stanley în România
MSREI are o strategie investițională bazată pe oportunități, diferențiind-o de fondurile instituționale care dețin active pe termen lung. Modelul său presupune achiziții în puncte cheie ale ciclului imobiliar, reconfigurarea proprietăților și vânzarea lor după o perioadă scurtă de optimizare.
Sursele din piață subliniază că România nu este o piață strategică pentru Morgan Stanley, dar nici una ignorată. Fondul analizează fiecare oportunitate individual, iar o tranzacție de tipul America House nu exclude posibile viitoare achiziții, dacă apar produse similare în piață.
David Hay, reprezentantul grupului de investitori israelieni implicați în achiziția inițială, nu a comentat public situația până la momentul redactării articolului.
Piața birourilor în 2024–2025: tranzacții semnificative
Sectorul birourilor traversează o perioadă activă, în ciuda schimbărilor aduse de munca hibridă. Potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox, volumul total al tranzacțiilor cu clădiri de birouri din prima jumătate a acestui an a fost de 126,3 milioane de euro. Cele cinci tranzacții majore din această perioadă au avut o valoare medie de peste 25 milioane de euro, semnalând un interes constant din partea investitorilor.
Cea mai mare tranzacție confirmată a fost vânzarea primei clădiri din complexul Equilibrium, dezvoltat de Skanska, către omul de afaceri maghiar István Tiborcz, pentru 52 de milioane de euro.
În topul tranzacțiilor se află și achiziția birourilor și depozitelor Iride Business Park de către grupul Oscar Downstream, la un preț de 44,7 milioane de euro. Complexul Victoria Center a fost cumpărat de Solida Capital pentru aproximativ 30 de milioane de euro, iar familia Pavăl, fondatorii Dedeman, a achiziționat Ethos House din Floreasca pentru o sumă estimată la 24–25 de milioane de euro.
Pe lângă America House, piața pregătește alte trei tranzacții majore: One United Properties negociază vânzarea One Tower la un preț record, dezvoltatorul Atenor are listat complexul @Expo cu un preț minim de 60 de milioane de euro, iar Skanska discută vânzarea celei de-a doua clădiri din complexul Equilibrium către același investitor maghiar.
