Există fonduri obligatorii pentru oricare dintre asociațiile de proprietari. Iar fondul de rulment și fondul de reparații sunt cele mai cunoscute. Numai că, în ciuda a ceea ce cred mulți, legislația prevede că nu chiriașii sunt datori să achite dările față de asociație, ci proprietarii. Și tot lor li se impută penalizări în caz de neplată.
Proprietarul este cel obligat să plătească fondul de rulment și fondul de reparații și nu chiriașul. Cel puțin asta prevede legislația în vigoare, care îi vizează pe toți cei care oferă apartamente de închiriat în Craiova și în restul țării.
Cine plătește fondurile speciale
Deși s-ar putea crede contrariul, plata sumelor aferente celor două fonduri speciale obligatorii ale oricărei asociații de proprietari, adică a fondului de rulment și a fondului de reparații, este o obligație ce revine proprietarilor de apartamente, nu chiriașilor. În textul Legii nr.196/2018, privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, nu se regăsește nicăieri vreo prevedere prin care să se specifice plata celor două fonduri speciale menționate ca intrând în obligațiile chiriașilor. Dimpotrivă, doar proprietarii sunt menționați în text. Potrivit legislației, asociația de proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor.
Așadar, textul actului normativ nu ia în considerare locatarii imobilului în cauză, ci proprietarii. Mai mult decât atât, se subliniază și faptul că ”proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune.”. Important de știut este faptul că suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparații se plătește în avans, în tranșe lunare egale. Și, de reținut, fondul de rulment are ca scop asigurarea sumelor necesare pentru plăți curente, în vreme ce fondul de reparații se folosește pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune.
Când se pun penalități și de ce
Asociația de proprietari poate stabili, în anumite condiții, penalități de până la 0,2% pe zi pentru întârzierile la plata întreținerii. În cazul în care cheltuielile de întreținere nu sunt achitate în termen de 30 de zile de la scadență, asociația de proprietari poate stabili penalități pentru sumele restante, care pot fi de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Dar fără ca totalul penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat. Cel puțin așa se menționează în legislația asociațiilor de proprietari. Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor stabilește că termenul de plată a sumelor datorate asociației de proprietari este de 30 de zile de la data afișării la avizier.
Dat fiind că penalitățile se pot aplica numai după alte 30 de zile de la depășirea termenului, acestea se calculează propriu-zis abia după 60 de zile de neplată de la data afișării. Formularea din textul normativ ”penalitățile nu vor fi mai mari de 0,2%” lasă la latitudinea reprezentanților asociației stabilirea exactă a procentului aplicat pentru fiecare zi de întârziere. Iar sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere intră în fondul de penalități al asociației de proprietari. Ele vor fi folosite, în special, pentru plata penalităților impuse asociației de proprietari de către terți, dar și pentru cheltuieli cu reparațiile asupra proprietății comune, reabilitare termică sau consolidare. Legea interzice utilizarea lor în alte scopuri.
Totuși, ân același context, administratorul este obligat să notifice în scris proprietarul și să înștiințeze președintele și comitetul executiv al asociației de proprietari despre restanțe. După 90 zile de la afișarea listei cu cheltuielile, președintele asociației de proprietari este cel care are dreptul de a acționa în instanță proprietarul pentru neplată. Dacă, în urma unei acțiuni în instanță, rezultă o sentință favorabilă asociației, ea poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor prin modalitățile prevăzute de Codul de procedură civilă. Tot de îndatoririle asociației ține și faptul de a lua măsuri pentru recuperarea sumelor neplătite în termen de trei ani, altminteri riscându-se prescrierea.
Și chiriașul are obligații
Proprietarul este obligat să asigure toate cele necesare pentru utilizarea imobilului în bune condiții și în stare corespunzătoare de utilizare. Dar numai de comun acord cu chiriașul. Prin urmare, proprietarul nu poate intra oricând și după bunul plac în imobilul închiriat. Ci numai cu acordul prealabil al chiriașului. Tot proprietarul este obligat să se ocupe de reparații și de înlocuirea bunurilor defecte. Spre exemplu, dacă s-a ars un bec, nu intră în obligațiile chiriașului să-l schimbe, decât numai dacă așa au convenit părțile.
Chiriașul este obligat să păstreze în bune condiții bunurile primite și să anunțe proprietarul ori de câte ori intervine vreo defecțiune. Tot în obligațiile chiriașului intră și plata chiriei în întregime și la timp. Și trebuie să predea imobilul în starea în care i-a fost închiriat la început. Dacă se încalcă aceste obligații, proprietarul poate solicita rezilierea contractului și daune materiale. De menționat că nu chiriașului îi revine obligația de a plăti cheltuielile de întreținere la asociația de proprietari, ci numai proprietarului.
