Dacă ești pe cale să cumperi un apartament nou sau dacă dezvolți un proiect imobiliar, probabil ai aflat deja că reglementările s-au modificat în ceea ce privește TVA-ul.
Și da, s-a schimbat destul de mult. Hai să vedem exact ce înseamnă asta pentru tine, în cifre clare și fără termeni complicați.
Pe scurt: ce s-a întâmplat?
Până în vara anului 2025, dacă îți cumpărai un apartament nou, puteai plăti TVA de 5% sau 9% în funcție de câteva condiții. Acum, toate aceste cote reduse au dispărut. Din 1 august 2025, TVA-ul pentru locuințele noi a trecut la cota standard de 21%.
Ca să înțelegi diferența în bani reali: dacă un apartament costă 100.000 euro fără TVA, acum plătești 121.000 euro în total — față de 109.000 euro cât ai fi plătit cu TVA de 9% sau 105.000 euro cu TVA de 5%. Nu este o diferență mică, mai ales dacă iei credit.
Cumperi un apartament nou? Plătești 21% TVA
Începând cu 1 august 2025, se plătește TVA de 21% pentru orice locuință nouă. Nu mai există excepții pentru prima locuință, pentru suprafețe mai mici sau pentru prețuri sub un anumit plafon.
Un lucru pe care merită să-l verifici de fiecare dată: mulți dezvoltatori afișează prețul fără TVA. Înainte să te îndrăgostești de un apartament, întreabă dacă suma afișată include sau nu taxa — diferența dintre cele două cifre poate fi echivalentul unui an de chirie.
Mai există cota de 9%?
Tehnic, da. Practic, nu mai e disponibilă pentru nimeni care nu a acționat înainte de vara trecută. Singurele persoane care mai pot beneficia de TVA de 9% sunt cele care au semnat o promisiune de vânzare-cumpărare în perioada 3–31 iulie 2025, au plătit un avans de minim 20% și urmează să primească locuința până cel târziu la 31 iulie 2026. Dacă nu ai bifat toate condițiile la momentul respectiv, nu se aplică.
Cumperi second-hand? Fără TVA
Acesta e un detaliu pe care mulți nu îl știu: la tranzacțiile între persoane fizice nu se aplică TVA, indiferent de valoarea sau suprafața locuinței. Când cumperi de la un om, nu de la o firmă/ , nu plătești taxă pe valoarea adăugată. Tocmai de aceea, piața locuințelor second-hand a primit un impuls semnificativ — mulți cumpărători s-au orientat spre această alternativă ca să evite costul suplimentar.
Ce se întâmplă pe piață acum
Cifrele spun tot: volumul tranzacțiilor cu locuințe noi a scăzut cu aproximativ 9% în prima parte a anului 2026, iar, în București, scăderea a fost de circa 12%. Cumpărătorii cu buget limitat fug spre second-hand, chiriile cresc pe măsură ce tot mai mulți amână achiziția, iar prețurile locuințelor vechi urcă și ele, împinse de cererea în creștere. Dezvoltatorii încearcă să contracareze prin mobilare gratuită, reduceri sau alte beneficia, semn că și ei simt presiunea.
„O schimbare fiscală de o asemenea magnitudine este exact genul de moment de cumpănă care testează reziliența unui business. Așa cum discutăm frecvent la cursurile Elite Business Club, mediul de afaceri nu iartă improvizația. Când regulile jocului se schimbă brusc și presiunea crește, cifrele din contabilitate reflectă doar capacitatea de reacție a liderului. Succesul pe o piață imobiliară în contracție necesită o arhitectură mintală solidă, renunțarea la panica de moment și luarea unor decizii strategice asumate. Este momentul în care claritatea bate norocul”, explică Laura Dicu, cofondator și trainer Elite Business Club.
Dacă ești dezvoltator, ce ai de făcut?
Schimbarea TVA nu afectează doar prețul final, ci și felul în care comunici cu clienții și cum îți structurezi oferta.
Fii transparent cu prețurile. Cumpărătorii sunt mai atenți ca niciodată la cifra finală. Dacă afișezi prețul fără TVA și nu specifici asta clar, riști să pierzi încrederea exact în momentul în care clientul e cel mai aproape de decizie.
Gândește-te la pachete cu valoare adăugată. Dacă prețul nu mai poate concura cu second-hand-ul pe plan fiscal, câștigă prin altceva — finisaje superioare, parcare inclusă, termene de livrare garantate. Oamenii plătesc mai mult când știu exact ce primesc.
Recalculează proiecțiile. O scădere de 9–12% în tranzacții nu e de ignorat când planifici un proiect nou. Atenție și la impozitele locale, care au crescut semnificativ începând cu 2026 — calculează toate costurile la zi înainte să stabilești prețul de vânzare și, la orice decizie importantă, consultă un specialist fiscal.
Dacă ești cumpărător, cum te pregătești?
La orice ofertă pentru locuință nouă, adaugă 21% la prețul net ca să știi ce plătești efectiv și pornește de la cifra reală când vorbești cu banca. Compară serios cu second-hand-ul: fără TVA și cu negociere mai flexibilă, poate ieși mai avantajos decât crezi. Piața s-a răcit ușor, ceea ce înseamnă că ai mai multă putere la masă decât acum doi ani. Folosește-o, nu te grăbi, dar nici nu amâna la nesfârșit: prețurile locuințelor vechi cresc pe măsură ce cererea migrează acolo.
Schimbarea TVA la imobiliare nu e un detaliu tehnic, este o diferență reală de zeci de mii de lei la prețul final al unei locuințe. Revenirea la cota standard de 21% pentru marea majoritate a tranzacțiilor cu locuințe noi reconfigurează piața și îi obligă pe toți, cumpărători, vânzători, dezvoltatori, să gândească mai atent înainte să semneze.
Dacă vrei să fii mereu cu un pas înainte în astfel de schimbări — fiscale, legislative sau de piață — abonează-te pe Elite Business Club. Primești analize, resurse practice și acces la o comunitate de oameni de afaceri care joacă serios. Găsești planurile de abonament aici → https://elitebusinessclub.ro/abonament/abonament-membru-ebc-365-zile/
