Banii pe care îi plătești lunar la întreținere nu sunt ai administratorului de bloc. Ei aparțin asociației de proprietari și trebuie gestionați strict conform regulilor legale. Legea nr. 196/2018 stabilește clar cum se pot colecta, păstra și cheltui sumele destinate administrării imobilului. Orice abatere de la aceste norme încalcă obligațiile administratorului și poate aduce prejudicii tuturor locatarilor.
Pentru administrator, gestionarea banilor colectați nu reprezintă un drept discreționar, ci o obligație reglementată în detaliu de normele în vigoare.
Contul bancar, obligatoriu pentru încasări și plăți
Fiecare asociație de proprietari trebuie să dețină un singur cont bancar destinat operațiunilor financiare curente. Prin intermediul acestui cont, proprietarii achită cotele lunare de contribuție, iar asociația plătește furnizorii de utilități și servicii.
Administratorul este obligat să folosească acest cont atât pentru încasări, cât și pentru plățile efectuate în numele asociației. Regula este efectuarea plăților curente prin contul asociației. Legea permite însă o excepție limitată pentru cheltuieli neprevăzute, cu acordul adunării generale.
Contul curent poate fi utilizat și pentru plata cotelor lunare de contribuție, toți proprietarii având drept de acces la informare în condițiile legii. Accesul la informații privind contul curent este garantat tuturor proprietarilor, care pot verifica mișcările financiare în condițiile prevăzute de legislația civilă.
Fondurile asociației nu pot fi folosite fără acord scris
Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociației fără o hotărâre scrisă a adunării generale sau fără decizia comitetului executiv, după caz. Această regulă asigură că nicio sumă nu părăsește contul asociației fără un mandat clar și documentat. Hotărârea adunării generale este actul care legitimează cheltuielile, iar administratorul are doar rolul de executor al deciziilor aprobate. El gestionează bunurile materiale și fondurile bănești conform hotărârilor forurilor competente ale asociației. Orice plată făcută pe cont propriu sau fără acordul prevăzut de lege reprezintă o încălcare gravă a atribuțiilor administratorului.
De asemenea, acesta trebuie să țină evidențe contabile separate pentru fiecare condominiu pe care îl administrează, conform obligației legale. Administratorul propune bugete anuale și prognoze pe termen mediu, care includ sumele achitate, lucrările de întreținere și reparații, precum și alte cheltuieli previzibile.
Numerarul încasat trebuie depus în cont în 24 de ore
Atunci când primește bani în numerar de la proprietari, administratorul are obligația de a depune sumele în contul bancar al asociației în termen de maximum 24 de ore de la încasare. Această regulă se aplică tuturor sumelor sau valorilor primite în numele sau în contul asociației, nu doar cotelor lunare de întreținere.
Banii încasați nu pot fi păstrați în casierie pentru efectuarea altor plăți curente, ci trebuie vărsați în cont în intervalul prevăzut de lege. Această măsură are rolul de a elimina riscul folosirii abuzive a numerarului și de a asigura trasabilitatea tuturor operațiunilor financiare. Administratorul organizează și conduce contabilitatea în partidă simplă și activitatea de casierie, având obligația de a afișa lunar lista de venituri și cheltuieli la avizier.
Pentru lucrări de întreținere, reparații sau investiții privind proprietatea comună, administratorul supune comitetului executiv oferte ale operatorilor economici. Articolul 67 menționează prețul, durata de execuție și calitatea printre elementele de care trebuie să țină seama.
Excepția de 1.000 de lei pentru cheltuieli neprevăzute
Legislația permite o singură derogare de la regula utilizării exclusiv a contului bancar. Cu acordul adunării generale, administratorul poate păstra în casierie numerar pentru plăți neprevăzute, însă limita lunară este de maximum 1.000 de lei. Această sumă nu poate fi stabilită de administrator pe propria inițiativă. Ea se acordă exclusiv pentru situații neașteptate și doar în baza unei hotărâri clare a proprietarilor.
Depășirea plafonului sau folosirea banilor în alte scopuri decât cele aprobate contravine dispozițiilor legale și poate fi considerată abatere de la atribuții. Această excepție are un caracter strict limitat și nu poate fi invocată pentru a justifica plăți regulate către furnizori sau pentru alte cheltuieli previzibile.
Recuperarea prejudiciilor din garanția administratorului
Dacă administratorul nu își îndeplinește obligațiile sau le execută defectuos, cauzând prejudicii asociației, există căi legale de recuperare a pagubelor. Asociația de proprietari poate decide, prin hotărârea adunării generale, retragerea unei sume din garanția administratorului pentru acoperirea daunelor.
De asemenea, se poate hotărî diminuarea venitului acestuia, în funcție de gravitatea faptei, în condițiile prevăzute în contractul de administrare. Asociația are și dreptul de a acționa în instanță pentru recuperarea integrală a prejudiciului provocat prin neîndeplinirea sau îndeplinirea defectuoasă a atribuțiilor. Aceste măsuri sunt prevăzute expres de lege și nu depind de aprecierea unilaterală a vreuneia dintre părți.
Hotărârea adunării generale este prevăzută de articolul 67 pentru măsurile asociației descrise anterior. Diminuarea venitului trebuie raportată la gravitatea faptei și la condițiile contractului de administrare, iar recuperarea prejudiciilor poate fi solicitată și în instanță.
Surse: Capital, Legea nr. 196/2018
