Visul proprietății devine din ce în ce mai greu de atins pentru români, iar accesul la creditele ipotecare a fost restrâns semnificativ în 2026. Băncile au majorat avansul minim, au înăsprit condițiile de creditare și au redus termenele de rambursare. Pentru un tânăr care vrea să-și cumpere un apartament, întrebarea esențială nu mai este cât costă locuința, ci cât trebuie să câștige pentru a primi aprobarea de credit. Calculele diferă radical de la un oraș la altul, iar diferențele sunt uriașe.
Cum calculează băncile gradul de îndatorare
Regula de bază folosită de majoritatea instituțiilor financiare din România este că rata lunară la credit nu trebuie să depășească 40% din venitul net al familiei. Această regulă, deși pare simplă, ascunde o realitate complexă. Băncile iau în calcul nu doar salariul, ci și alte datorii existente, cheltuielile de întreținere și, în unele cazuri, numărul de persoane întreținute. Un cuplu fără copii are șanse mult mai mari de aprobare decât o familie cu doi copii și același venit.
În 2026, dobânzile la creditele ipotecare au crescut, ajungând la niveluri de 7-8% pe an, ceea ce a majorat semnificativ ratele lunare. Pentru un credit de 300.000 de lei pe 30 de ani, rata lunară poate depăși 2.000 de lei. Aceasta înseamnă că un solicitant are nevoie de un venit net lunar de cel puțin 5.000 de lei doar pentru a trece pragul de îndatorare de 40%. Însă multe bănci preferă să se îndatoreze mai conservator, cerând un venit net de 6.000-7.000 de lei pentru aceeași sumă.
București, cel mai scump oraș
În Capitală, prețurile locuințelor au explodat, iar un apartament decent în zonele centrale sau semi-centrale costă cu ușurință peste 150.000 de euro. Chiar și în cartierele mai îndepărtate, prețul pe metru pătrat depășește adesea 1.500 de euro. Pentru a cumpăra un apartament de două camere la un preț mediu de 130.000 de euro, adică aproximativ 650.000 de lei, un cumpărător are nevoie de un avans de cel puțin 130.000 de lei, conform regulilor actuale.
Creditul rămas ar fi de 520.000 de lei, iar rata lunară s-ar ridica la aproximativ 3.500-4.000 de lei. Pentru a respecta gradul de îndatorare de 40%, venitul net combinat al familiei trebuie să fie de cel puțin 9.000-10.000 de lei pe lună, ceea ce se traduce într-un venit brut de aproximativ 15.000-17.000 de lei. Această sumă este departe de salariul mediu pe economie și plasează proprietatea în București la îndemâna doar a unui segment restrâns de populație.
Cluj-Napoca, rivalul prețurilor
Cluj-Napoca a devenit cel mai scump oraș din România la capitolul preț pe metru pătrat, depășind chiar și Bucureștiul în anumite zone. Cererea masivă, lipsa terenurilor disponibile și dezvoltarea sectorului IT au creat o piață imobiliară de lux. Un apartament de două camere costă aici, în medie, între 140.000 și 170.000 de euro. Avansul minim necesar este de 28.000-34.000 de euro, iar creditul rămas generează rate lunare de 3.800-4.500 de lei.
Pentru a obține aprobarea, un cuplu trebuie să demonstreze venituri nete combinate de cel puțin 10.000-11.000 de lei pe lună, adică un brut de aproximativ 17.000-19.000 de lei. Această situație îi împinge pe mulți tineri specialiști să aleagă either chiria pe termen lung, ori să se mute în comunele din jurul orașului, unde prețurile sunt mai accesibile, dar infrastructura lasă de dorit.
Timișoara și Iași, alternative mai accesibile
Timișoara și Iași oferă o piață imobiliară mai echilibrată, deși și aici prețurile au crescut constant. În Timișoara, un apartament de două camere se încadrează în 100.000-120.000 de euro, în timp ce în Iași suma este similară, poate cu 10% mai mică. Avansul necesar este de 20.000-24.000 de euro, iar creditul de 80.000-96.000 de euro, adică 400.000-480.000 de lei, presupune o rată lunară de 2.800-3.300 de lei.
Venitul net necesar pentru o îndatorare de 40% ar fi de aproximativ 7.000-8.000 de lei pe lună, ceea ce corespunde unui brut de 12.000-14.000 de lei. Deși mai accesibil decât Bucureștiul sau Clujul, acest prag rămâne încă peste posibilitățile multor familii tinere, în special dacă luăm în calcul că veniturile trebuie să fie stabile și demonstrate pe minimum șase luni.
Soluții și alternative
Pentru cei care nu îndeplinesc condițiile stricte ale băncilor, există câteva alternative. Programul Prima Casă, deși modificat, oferă încă posibilitatea unui avans redus, dar cu condiții mai dure de venit. De asemenea, tot mai mulți tineri apelează la ajutorul părinților pentru avans sau la credite de consum suplimentare, o soluție riscantă pe termen lung.
Alții aleg să investească în terenuri sau case în zone rurale sau în orașe mici, unde prețurile sunt la jumătate. Tele-munca și flexibilitatea locului de muncă permit tot mai mult acest tip de relocare. Indiferent de variantă, un lucru este cert: în 2026, proprietatea imobiliară în marile orașe a devenit un lux pentru cei puțini, nu un drept al clasei de mijloc.
