De la data de un octombrie două mii douăzeci și șase, locuințele noi vândute de dezvoltatori intră sub incidența cotei standard de TVA de douăzeci și unu la sută. Regimul tranzitoriu care permitea, în anumite condiții, aplicarea cotei reduse de nouă la sută, a expirat la treizeci septembrie. Schimbarea fiscală, prevăzută în pachetul de măsuri adoptat de guvern, are un impact direct asupra prețurilor finale plătite de cumpărători și afectează în mod diferit mai multe categorii de consumatori.
Pentru un apartament nou cu preț net de optzeci de mii de euro, TVA-ul a crescut de la șapte mii două sute de euro la șaisprezece mii opt sute de euro. Diferența de nouă mii șase sute de euro, echivalentul a aproximativ patruzeci și opt de mii de lei, este suportată în final de cumpărător, deoarece dezvoltatorii au transformat majorarea fiscală în prețuri mai mari. Piața imobiliară era deja tensionată, iar noua cotă de TVA adaugă o presiune suplimentară.
Cine este cel mai afectat
Cei mai vulnerabili sunt tinerii și familiile la început de drum, care cumpără prima locuință. Aceștia se bazează adesea pe credite ipotecare și au bugete strânse. O creștere de aproape zece mii de euro a prețului unui apartament de două camere poate face diferența între a putea cumpăra sau nu. Programul Prima Casă, deși există, nu acoperă această diferență, iar avansul necesar crește proporțional.
Dezvoltatorii imobiliari sunt și ei afectați, deoarece cererea ar putea scădea pe termen scurt. Mulți cumpărători vor amâna decizia de achiziție, așteptând să vadă dacă prețurile se ajustează sau dacă apar noi programe de sprijin. Constructorii mici și mijlocii, care operează cu marje reduse, sunt cei mai expuși riscului de a rămâne cu stocuri nevândute.
Ce se întâmplă cu tranzacțiile în derulare
Regimul tranzitoriu a permis aplicarea TVA de nouă la sută pentru locuințele aflate în construcție la data de treizeci și un iulie două mii douăzeci și cinci, cu condiția ca antecontractele să fi fost semnate până la acea dată și să fi fost plătit un avans de cel puțin douăzeci la sută. Livrarea trebuia să aibă loc până la treizeci septembrie două mii douăzeci și șase. Tranzacțiile care nu îndeplinesc aceste condiții intră acum sub incidența cotei de douăzeci și unu la sută.
Mulți cumpărători care au semnat antecontracte în 2025 și care așteptau finalizarea construcției în această toamnă se trezesc acum cu facturi mai mari. Unii dintre ei au intentat procese împotriva dezvoltatorilor, susținând că aceștia au întârziat livrarea intenționat pentru a beneficia de prețuri mai mari. Situația juridică este complexă, iar instanțele vor avea de analizat fiecare caz în parte.
Cum reacționează piața imobiliară
Prețurile apartamentelor noi au început deja să crească în anunțurile de vânzare, iar numărul tranzacțiilor a scăzut ușor în septembrie, pe fondul incertitudinii. Analiștii imobiliari estimează că piața va trece printr-o perioadă de ajustare de trei-șase luni, după care cererea se va stabiliza. Segmentul locuințelor vechi, care nu sunt taxate cu TVA, ar putea deveni mai atractiv, ceea ce ar putea duce la creșterea prețurilor și pe acest segment.
Băncile au reacționat prin majorarea ușoară a avansului minim pentru creditele ipotecare și prin revizuirea politicilor de creditare. Unii dezvoltatori oferă acum propriile programe de finanțare sau discounturi la plata integrală, pentru a stimula vânzările. Războiul prețurilor este însă limitat de costurile de construcție, care rămân ridicate.
Perspective pentru 2027
Guvernul nu a anunțat nicio intenție de revenire la cota redusă de TVA pentru locuințe. Măsura face parte din strategia de creștere a veniturilor bugetare și de reducere a deficitului. Pe termen lung, analiștii cred că piața se va adapta, iar prețurile vor reflecta noua realitate fiscală. Pentru cumpărători, sfatul principal este să compare atent ofertele, să negocieze și să ia în calcul și costul total al creditului, nu doar prețul de achiziție.
Cum afectează tinerii și familiile
Tinerii și cuplurile la început de drum sunt categoria cea mai afectată de noua cotă de TVA. Aceștia se bazează adesea pe credite ipotecare și au venituri moderate. Creșterea bruscă a prețului cu aproximativ zece la sută poate depăși capacitatea lor de creditare și poate amâna achiziția unei locuințe cu ani. Psihologic, efectul este puternic: mulți renunță complet la ideea de a cumpăra și aleg chiria ca soluție temporară, deși pe termen lung aceasta este mai puțin avantajoasă.
21%, noua cotă de TVA
9%, cota redusă expirată
9.600 euro, diferență la un apartament de 80.000 euro
1 octombrie 2026, data intrării în vigoare
Prima Casă, program afectat de scumpire
Surse: Digi24, Financer, Hartapreturilor.ro, Neofort, legislație fiscală.
