Cumpărarea unui apartament nu transferă automat asupra noului proprietar restanțele la întreținere sau la utilități ale vânzătorului. În principiu, cel care vinde trebuie să își achite obligațiile. Legea permite însă încheierea tranzacției și cu datorii existente, dacă dobânditorul acceptă expres să le preia integral. Situația plăților trebuie documentată înainte de autentificarea actului, nu lămurită doar după predarea locuinței.
Pentru cumpărător, diferența dintre cele două variante este esențială: într-un caz, intră în proprietatea unui apartament pentru care restanțele au fost stinse; în celălalt, își asumă și debitele prevăzute de lege. O discuție despre preț nu înlocuiește verificarea documentelor privind datoriile. Sumele neachitate trebuie cunoscute înainte ca părțile să decidă în ce condiții încheie vânzarea.
Adeverința asociației arată dacă există restanțe
Articolul 33 din Legea nr. 196/2018 prevede prezentarea la notar a unei adeverințe eliberate de asociația de proprietari. Documentul confirmă situația contribuțiilor la cheltuielile asociației și, atunci când există restanțe, cuantumul acestora. Obligația de a prezenta adeverința îi revine proprietarului care înstrăinează locuința. Pentru cumpărător, acesta este documentul care clarifică situația întreținerii în cadrul procedurii notariale.
Adeverința trebuie să aibă număr de înregistrare și data eliberării, iar valabilitatea sa este de 30 de zile calendaristice. La notar se prezintă originalul, cu semnăturile olografe ale administratorului și președintelui asociației, numele și prenumele acestora și ștampila asociației. Verificarea acestor elemente este distinctă de citirea sumei înscrise în document: ambele contează pentru documentarea tranzacției.
Legea admite, prin excepție, și semnătura unuia dintre cei doi reprezentanți. În această situație, adeverința trebuie să precizeze motivul pentru care lipsește cealaltă semnătură. Prin urmare, un document semnat de o singură persoană nu poate fi evaluat doar după numărul semnăturilor, fără a verifica explicația înscrisă și condițiile în care a fost eliberat.
Cine achită datoriile și când le poate prelua cumpărătorul
Dacă adeverința indică restanțe, prima variantă este ca vânzătorul să le achite înainte de autentificarea contractului. În acest fel, obligațiile sale sunt stinse înainte de finalizarea tranzacției. Existența unor datorii la momentul începerii negocierilor nu înseamnă, așadar, că viitorul proprietar va trebui obligatoriu să le suporte sau că apartamentul nu mai poate fi vândut.
A doua variantă presupune acceptarea expresă de către cumpărător a preluării integrale a debitelor. În cazul existenței unor datorii, aceasta este condiția în care notarul poate autentifica actul de înstrăinare. Regula privește obligațiile către asociația de proprietari, precum și cele către furnizorii de utilități publice, atunci când serviciile sunt facturate individual. Asumarea nu se deduce doar din faptul că persoana cumpără apartamentul.
Formularea legală se referă la toate debitele înstrăinătorului către asociație și la toate debitele către furnizorii de utilități publice. De aceea, cumpărătorul trebuie să înțeleagă întinderea obligațiilor pe care acceptă să le preia, nu doar să afle dacă există o restanță la întreținere. O situație clară a plăților permite părților să distingă prețul locuinței de obligațiile neachitate care însoțesc tranzacția.
Ce acte sunt necesare dacă nu există o asociație funcțională
Există și situații în care condominiul nu are asociație de proprietari sau asociația constituită nu are președinte și administrator în funcție. Legea reglementează separat și cazul în care contribuțiile la cheltuielile comune ori utilitățile sunt plătite printr-o altă modalitate agreată de proprietari. Lipsa adeverinței obișnuite nu elimină necesitatea de a documenta plățile și eventualele datorii.
În aceste împrejurări, vânzătorul dă o declarație pe propria răspundere privind situația respectivă, care este menționată în actul notarial. El trebuie să prezinte și copia ultimei facturi, împreună cu dovada achitării utilităților și/sau a contribuțiilor la cheltuielile asociației și/sau cuantumul debitelor de la acea dată. Factura prezentată notarului nu poate fi mai veche de două luni.
Declarația nu ține loc, singură, de dovadă că toate obligațiile au fost plătite: procedura cere și documentele aferente situației concrete. Înaintea semnării, cumpărătorul trebuie să știe dacă restanțele sunt stinse de vânzător ori dacă acceptă expres preluarea lor. Acesta este elementul care separă cumpărarea locuinței de asumarea datoriilor anterioare ale proprietarului.
Surse: Digi Economic
