Acordarea unui credit ipotecar este un proces riguros, în care banca evaluează mai mulți factori pentru a se asigura că solicitantul poate rambursa datoria. Deși fiecare instituție financiară are propriile criterii interne, există câteva condiții minime care sunt verificate întotdeauna. Înțelegerea acestora poate ajuta viitorii cumpărători să se pregătească din timp și să-și mărească șansele de aprobare.
Venitul stabil și demonstrabil
Cel mai important criteriu este venitul. Banca vrea să vadă că solicitantul are o sursă constantă de bani, suficient de mare pentru a acoperi rata lunară. De regulă, se acceptă salarii, venituri din activități independente, chirii sau dividende. Însă venitul trebuie demonstrat cu documente: contract de muncă, fluturași de salariu pe ultimele trei – șase luni, declarații de venit sau extrase de cont. Banca calculează venitul net, nu cel brut, deoarece doar banii rămași după taxe și contribuții contează pentru capacitatea de rambursare.
Pentru persoanele cu venituri variabile, cum ar fi freelancerii sau antreprenorii, condițiile sunt mai stricte. Banca poate cere istoric de venituri pe doi ani și poate aplica un coeficient de reducere pentru a acoperi riscul de fluctuație. Angajații pe perioadă nedeterminată sunt preferați, deoarece oferă mai multă siguranță că venitul va continua.
Istoricul de credit
Banca interoghează Biroul de Credit pentru a vedea cum ași gestionat datoriile anterioare. Un istoric negativ, cu întârzieri la plată, credite neperformante sau restanțe, poate duce la respingerea cererii. Chiar și un incident minor, cum ar fi o întârziere de câteva zile la o rată, poate fi interpretat ca un semnal de risc. De aceea, specialiștii recomandă ca, înainte de a aplica pentru un credit ipotecar, solicitantul să-și verifice singur istoricul de credit și să rezolve eventualele probleme.
Persoanele fără istoric de credit, deși nu au restanțe, pot întâmpina și ele dificultăți. Banca nu are cu ce să evalueze comportamentul de plată, așa că poate cere garanții suplimentare sau un avans mai mare. Un istoric de credit curat și lung este cel mai bun atu pentru un solicitant.
Avansul la cumpărare
Băncile nu finanțează întregul preț al locuinței. Solicitantul trebuie să aducă un avans, care în 2026 este, de regulă, între 15% și 25% din valoarea proprietții, în funcție de programul de creditare și de profilul clientului. Pentru Prima Casă sau alte programe guvernamentale, avansul poate fi mai mic, uneori chiar zero, dar condițiile sunt specifice. Avansul demonstrează că solicitantul are capacitatea de a economisi și că este investit emoțional în achiziție.
Banca verifică proveniența banilor pentru avans. Sume mari depuse recent, fără o explicație clară, pot ridica semne de întrebare. De asemenea, dacă avansul este împurmutat de la alte persoane, banca poate considera că solicitantul este deja îndatorat, ceea ce afectează capacitatea de rambursare.
Gradul de îndatorare
Acest indicator arată cât din venitul net lunar se duce către plata datoriilor. De regulă, băncile acceptă un grad de îndatorare de maximum 40% – 50%, în funcție de politica internă. Acest procent include rata nouă, dar și alte credite existente, rate la carduri de credit sau chiar pensie alimentară. Dacă solicitanțul are deja multe datorii, banca va refuza sau va reduce suma pe care o poate acorda.
Calculul gradului de îndatorare este simplu: se însumează toate obligațiile lunare de plată și se împart la venitul net total. Rezultatul trebuie să fie sub pragul stabilit de bancă. Cu cât venitul este mai mare și cu cât datoriile existente sunt mai mici, cu atât șansele de aprobare cresc.
Evaluarea proprietții
Banca nu acordă creditul pe baza prețului cerut de vânzător, ci pe baza valorii estimate de un evaluator independent. Dacă evaluatorul consideră că locuința valorează mai puțin decât prețul de vânzare, banca va finanța doar un procent din valoarea evaluată. Diferența trebuie acoperită de către cumpărător, ceea ce înseamnă că avansul real poate fi mai mare decât cel anticipat. Evaluarea ia în considerare starea tehnică a imobilului, zona, prețurile de piață și documentația.
Proprietățile cu probleme juridice, cum ar fi litigii, sarcini sau lipsa unor autorizații de construcție, sunt respinse de către bancă. Solicitantul trebuie să se asigure, împreună cu un avocat, că imobilul are toate actele în regulă înainte de a aplica pentru credit.
Alte aspecte verificate
Banca mai analizează vârsta solicitantului, stabilitatea locului de muncă, domeniul de activitate și, uneori, starea de sănătate. Persoanele aproape de vârsta de pensionare pot primi condiții mai stricte sau perioade de creditare mai scurte. Angajații din sectoare volatile economic pot fi percepuți ca prezentând un risc mai mare.
Pentru a crește șansele de aprobare, specialiștii recomandă: aducerea unui avans consistent, reducerea datoriilor existente înainte de aplicare, verificarea istoricului de credit și alegerea unei proprietăți cu acte clare. Un dosar bine pregătit poate face diferența între un vis și o aprobare concretă.
