Piața închirierilor pe termen scurt prin platforme precum Airbnb și Booking intră într-o nouă etapă de reglementare, odată cu aplicarea din 20 mai 2026 a normelor europene privind transparența și raportarea activităților de cazare. Proprietarii români care desfășoară această activitate, inclusiv pe persoană fizică fără PFA sau firmă, trebuie să se pregătească pentru schimbări semnificative în modul de operare și declarare a veniturilor.
Regulamentul european 2024/1028
Noua legislație implementează Regulamentul european 2024/1028, care obligă România să introducă un sistem de înregistrare cu număr unic pentru toate unitățile de cazare sau gazde care listează proprietăți pe platforme online. Statele membre trebuie să înființeze un punct unic de înregistrare digital pentru a primi date despre activitatea gazdelor de la platforme precum Airbnb și Booking.
Conform Asociației pentru Turism și Închiriere Proprietăți (ATIP), noile reguli europene vin pe fondul unei piețe care a crescut accelerat în ultimii ani și care funcționează, în parte, în afara cadrului fiscal și administrativ. Organizația susține că implementarea acestui regulament nu este o restricție arbitrară, ci un demers necesar de normalizare a pieței, similar cu ceea ce se întâmplă deja în Spania și Franța, unde anunțurile fără licență sunt eliminate în anumite orașe.
Cod unic de identificare pentru proprietăți
Una dintre cele mai importante schimbări este introducerea unui cod unic european de identificare a unităților de cazare. Proprietarii vor trebui să obțină acest cod prin platforma SITUR (sistemul informatic al turismului), procedura presupunând autentificarea prin ROeID sau semnătură electronică și validarea unităților deja clasificate în sistem.
Deși în mai 2026 generarea efectivă a codului nu este încă disponibilă, deoarece procedura tehnică este în curs de implementare, odată ce sistemul va fi funcțional, codul va deveni obligatoriu pentru listarea proprietăților pe platformele de rezervări. Platformele precum Booking și Airbnb sunt deja în proces de integrare API, iar delistarea proprietăților fără cod valid va deveni automată după finalizarea integrării tehnice.
Noi obligații fiscale pentru proprietari
Începând cu 1 iunie 2026, proprietarii vor trebui să raporteze facturile în sistemul național e-Factura. Până la 27 mai, aceștia trebuie să depună Formularul 082 pentru înscrierea în registru, iar înrolarea în Spațiul Privat Virtual devine obligatorie. Persoanele fizice care folosesc aplicația gratuită din SPV nu vor avea nevoie de semnătură electronică, statul simplificând acest proces pentru micii proprietari.
Expertul contabil Cornel Grama explică că începând cu veniturile anului 2026, activitățile persoanelor fizice realizate prin Airbnb și Booking vor fi impozitate diferit față de anul anterior. Pentru proprietarii care închiriază între 1 și 7 camere, venitul net se stabilește prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut, iar impozitul final este de 10% aplicat venitului net. Comisionul reținut de platforme nu se cuprinde în venitul brut.
Regula celor 7 camere
O prevedere importantă care rămâne în vigoare este limita de 7 camere pentru activitățile desfășurate pe persoană fizică. Pentru proprietățile cu până la 7 camere, impozitarea se face pe baza cotei forfetare de 30%, fără obligații privind evidența contabilă, contând doar veniturile încasate. Proprietarii datorează impozit de 10% și CASS raportată la plafoanele de 6, 12 și 24 de salarii minime brute pe economie.
În schimb, depășirea pragului de 7 camere schimbă complet regimul fiscal. Dacă un proprietar depășește această limită, activitatea nu mai poate fi raportată pe CNP ca persoană fizică și necesită înregistrarea ca PFA sau SRL. Aceste persoane se încadrează la categoria veniturilor din activități independente și datorează atât impozit, cât și contribuții sociale complete.
Impactul asupra pieței de turism
Noile reglementări vin într-un moment în care piața închirierilor pe termen scurt din România a înregistrat o creștere semnificativă în ultimii ani. Orașe precum București, Brașov, Cluj-Napoca sau Timișoara au dezvoltat piețe mature de short-term rentals, iar schimbările legislative vor afecta mii de proprietari care obțin venituri din această activitate.
Specialiștii din industrie estimează că implementarea noilor reguli va duce la o curățare a pieței, eliminând proprietarii care operează complet în afara cadrului legal. Acest lucru ar putea duce la o creștere a calității serviciilor și la o concurență mai echitabilă între operatorii autorizați. Totodată, transparența fiscală sporită ar putea aduce beneficii pe termen lung, inclusiv o mai bună evidență a contribuției turismului la PIB-ul național.
Ce trebuie să facă proprietarii
Pentru a se conforma noilor reguli, proprietarii trebuie să urmeze câțiva pași esențiali. În primul rând, trebuie să se înregistreze în sistemul SITUR și să obțină codul unic de identificare imediat ce acesta devine disponibil. Apoi, trebuie să se înroleze în Spațiul Privat Virtual și să depună Formularul 082 până la 27 mai 2026.
De asemenea, proprietarii trebuie să se pregătească pentru utilizarea sistemului e-Factura de la 1 iunie 2026 și să se asigure că au casa de marcat dacă încasările se fac numerar sau cu card direct la locație. Pentru cei care depășesc limita de 7 camere, este necesară înființarea unei forme de organizare fiscală adecvată, fie PFA, fie SRL.
Conform reprezentanților din industrie, proprietarii care nu se conformează noilor reguli riscă delistarea de pe platforme și sancțiuni fiscale. Platformele digitale sunt obligate prin regulamentul european să coopereze cu autoritățile naționale și să furnizeze date despre gazde, ceea ce face evaziunea fiscală mult mai dificilă.
Surse: StartupCafe.ro, Asociația pentru Turism și Închiriere Proprietăți (ATIP), Regulamentul european 2024/1028, ANAF
