O instalație defectă sau un aparat care nu mai funcționează poate provoca rapid un conflict între proprietar și chiriaș. Plata reparației nu se stabilește însă doar după cine locuiește în apartament. Contează cauza defecțiunii, natura lucrării și prevederile contractuale, în limitele stabilite de lege.
Regula generală separă reparațiile necesare menținerii locuinței în stare corespunzătoare de utilizare de întreținerea curentă. Primele revin proprietarului, iar reparațiile locative sunt în sarcina chiriașului. O deteriorare produsă prin neglijență nu are același regim cu o defecțiune determinată de uzura normală.
Ce trebuie să asigure proprietarul
Proprietarul are obligația să predea locuința într-o stare corespunzătoare folosinței și să o mențină astfel pe durata închirierii. Potrivit Codului civil, el trebuie să asigure și folosința liniștită și utilă a imobilului, în conformitate cu destinația convenită între părți.
În cazul locuințelor, obligațiile includ măsurile necesare pentru siguranța și funcționalitatea clădirii. În sarcina proprietarului intră întreținerea structurii de rezistență, a acoperișului, fațadei, curții, grădinii și spațiilor comune. Sunt vizate și instalațiile comune de apă, canalizare, încălzire, gaze și electricitate.
Reparațiile importante ale echipamentelor, dacă defecțiunile nu sunt provocate de chiriaș, precum și problemele structurale sau infiltrațiile provenite de la acoperiș ori fațadă țin, în principiu, de proprietar. Aceste obligații nu dispar pentru simplul fapt că apartamentul este ocupat de altcineva.
Ce cheltuieli sunt în sarcina chiriașului
Chiriașul trebuie să achite chiria la termen și să utilizeze locuința cu grijă, potrivit destinației sale. Îi revin întreținerea și igienizarea spațiului, precum și lucrările de întreținere privind elementele de construcție și instalațiile aflate în folosința sa exclusivă.
Reparațiile locative sunt cele care țin de folosirea obișnuită a imobilului. În lipsa unei prevederi contractuale contrare, întreținerea curentă îi revine chiriașului. Separat, acesta suportă remedierea stricăciunilor pe care le provoacă prin neglijență sau utilizare necorespunzătoare, inclusiv la obiecte ori instalații din spațiile comune.
La încetarea contractului, locuința trebuie restituită în stare normală de folosință. Se ține însă cont de uzura obișnuită rezultată din utilizare. Predarea apartamentului nu trebuie evaluată ca și cum locuința și toate bunurile ar fi rămas nefolosite pe durata închirierii.
Cauza defecțiunii face diferența
O instalație sanitară veche care cedează din cauza uzurii presupune, în principiu, o reparație suportată de proprietar. Dacă obiectul sanitar este deteriorat prin folosire necorespunzătoare de către chiriaș, costurile pot fi puse în sarcina acestuia. Aceeași categorie de bun poate genera, așadar, obligații diferite.
Și pentru un aparat electrocasnic predat odată cu locuința trebuie stabilit motivul pentru care nu mai funcționează. O defecțiune tehnică produsă de uzura normală este diferită de o deteriorare provocată prin utilizare necorespunzătoare. Contractul și starea bunurilor la predare sunt importante pentru clarificarea situației.
Când poate chiriașul să facă lucrările
Dacă apare o defecțiune importantă care intră în responsabilitatea proprietarului, chiriașul ar trebui să îl informeze în scris și să păstreze dovada. Legea permite, în anumite condiții, executarea lucrărilor în contul proprietarului și reținerea contravalorii acestora din chirie.
Această posibilitate presupune ca degradarea să afecteze folosirea normală a locuinței sau clădirii. În plus, proprietarul trebuie să nu fi luat măsuri în termen de 30 de zile de la primirea sesizării scrise. Nu este o permisiune generală de a scădea orice cheltuială din chirie.
Codul civil permite recuperarea sumelor avansate pentru reparațiile care revin proprietarului dacă acesta, deși informat, nu începe să ia măsurile necesare. În situații urgente, informarea poate avea loc și după începerea lucrărilor. Urgența trebuie deosebită de procedura obișnuită de sesizare.
Contractul nu poate elimina obligațiile legale
Înainte de semnare, părțile ar trebui să stabilească cine achită utilitățile și întreținerea, valoarea garanției și condițiile restituirii acesteia. Sunt utile și reguli scrise despre anunțarea și aprobarea reparațiilor, responsabilitatea pentru deteriorări, încetarea contractului și predarea locuinței la finalul perioadei convenite.
Sunt nule clauzele care obligă chiriașul să plătească anticipat reparațiile proprietarului sau îl exonerează pe acesta de obligațiile legale. Pentru evitarea conflictelor, contractul trebuie să precizeze condițiile folosirii locuinței. Un inventar, un proces-verbal de predare și fotografiile bunurilor ajută la diferențierea deteriorărilor de uzura normală.
Surse: Digi24 – Digi Economic.
