Cumpărătorii de locuințe iau mai greu deciziile și negociază mai mult, în special atunci când discută achiziția unor apartamente scumpe, spune Victor Căpitanu, cofondatorul One United Properties. În evaluarea sa, cererea de pe piață este cu aproximativ 15-20% mai redusă în acest an. Este aprecierea unui dezvoltator asupra pieței, nu o statistică oficială care măsoară toate tranzacțiile din România.
Declarațiile au fost făcute în cadrul unei videoconferințe cu analiști și investitori, după rezultatele companiei pentru primele nouă luni din 2026. Discuția a vizat atât comportamentul cumpărătorilor, cât și diferența dintre activitatea operațională a dezvoltatorului și felul în care veniturile sunt recunoscute în situațiile financiare.
Negocierile sunt mai intense la proprietățile scumpe
Victor Căpitanu descrie o încetinire generală a deciziilor de cumpărare. Potrivit acestuia, clienții încearcă să obțină condiții mai bune, dar negocierile nu se încheie întotdeauna cu reducerea prețului. Presiunea este mai vizibilă pentru locuințele scumpe decât pentru unitățile obișnuite, unde comportamentul cumpărătorilor diferă de cel din segmentul superior.
Această observație nu reprezintă anunțul unei ieftiniri generale a apartamentelor. Negocierea descrie discuția dintre cumpărător și vânzător, în timp ce prețul final depinde de rezultatul acelei discuții. Cofondatorul companiei spune că uneori clienții reușesc să obțină ajustări, alteori nu, și își păstrează încrederea în cererea pe termen mediu și lung pentru produsele dezvoltatorului.
Cererea mai slabă este evaluarea conducerii
În prezentarea sa, Căpitanu apreciază că reducerea cererii cu 15-20% se simte, într-o măsură variabilă, în mai multe sectoare ale pieței. În același timp, susține că dezvoltatorul are motive de încredere după finalizarea unor proiecte. O parte dintre clienți ar fi așteptat tocmai terminarea locuințelor pentru a semna și a se muta.
Compania depune eforturi pentru semnarea contractelor, iar rata de transformare a rezervărilor în precontracte este de 98%, potrivit declarației sale. Acest procent privește parcursul rezervărilor în activitatea companiei. El nu măsoară cererea din întreaga țară și nu trebuie confundat cu proporția locuințelor vândute pe ansamblul pieței imobiliare.
De ce au scăzut rezultatele financiare
Afacerile One United Properties s-au redus cu 42% în primele nouă luni ale anului, în timp ce profitul net a coborât cu 76%. Compania atribuie rezultatele unui efect temporar asupra momentului recunoașterii veniturilor, generat de aplicarea Legii Nordis începând cu decembrie 2025. Explicația prezentată de conducere separă raportarea contabilă de starea proiectelor.
Întrebat cât din scăderea profitului provine din acest decalaj și cât reflectă deteriorarea performanței operaționale, Căpitanu a respins ideea unei deteriorări a activității. El a caracterizat anul drept unul bun din punct de vedere operațional, dar marcat de două evenimente excepționale. Aceasta este interpretarea conducerii asupra rezultatelor, nu o anulare a scăderilor raportate în cifrele financiare.
Blocajul de la Cadastru și modificarea fluxurilor
Unul dintre evenimentele invocate este atacul cibernetic de la Cadastru. Potrivit cofondatorului, acesta a oprit practic vânzările pentru mai mult de o lună și a produs un impact important asupra sistemului. Întârzierile s-au suprapus cu schimbările aduse de Legea Nordis, despre care reprezentantul companiei spune că au modificat fluxul de numerar.
Pentru înțelegerea rezultatelor, sunt astfel descrise mecanisme diferite: ritmul în care se pot încheia tranzacțiile, momentul încasărilor și momentul recunoașterii veniturilor. Scăderea cererii, estimată separat de conducere, nu poate fi folosită singură pentru a explica întreaga reducere a profitului. Compania pune accentul pe suprapunerea acestor evenimente și pe decalajele pe care le-au produs.
Prețul mediu a crescut, dar contează ce s-a vândut
Prețul mediu de vânzare al apartamentelor companiei a urcat cu 28% în primele nouă luni față de perioada similară din anul anterior. Căpitanu spune însă că majorarea pentru proprietăți comparabile ar fi de aproximativ 5-10%. Diferența este explicată prin ponderea mai mare a unităților scumpe, situate în dezvoltări mai exclusiviste, în totalul vânzărilor.
Această structură poate ridica media chiar dacă prețul fiecărui apartament nu crește în aceeași proporție. Dezvoltatorul avea în proprietate sau acoperite prin precontracte de cumpărare peste jumătate de milion de metri pătrați de terenuri pentru proiecte viitoare, cu o valoare brută de dezvoltare estimată la 2,7 miliarde de euro. Aceste planuri coexistă cu o piață descrisă de conducere ca mai lentă, în care selecția proprietății și negocierea cântăresc mai mult în decizia clientului.
Căpitanu leagă majorările comparabile de evoluția costurilor și apreciază că acestea au fost, de regulă, sub creșterea puterii de cumpărare. Și această comparație îi aparține reprezentantului dezvoltatorului, în evaluarea propriei politici de preț.
Surse: Economica.net
